杭州商業地產半年報出爐

華潤·萬象匯開門迎客

商報記者 周堅洪

數據支持 第一太平戴維斯研究部

日前，第一太平戴維斯研究部發佈瞭《2018年上半年杭州寫字樓及商鋪市場簡報》，報告顯示：上半年杭州新增甲級寫字樓供應面積10.3萬平方米，空置率半年環比下降0.8個百分點至14.2%，平均租金半年環比上升1.6%達到人民幣每平方米每天5.4元；市區六個零售項目開業，新增零售面積53.8萬平方米，購物中心空置率半年環比上升2.7個百分點達到11.0%，首層租金半年環比上升1.0%至人民幣每平方米每天18.9元。

寫字樓

上半年兩大項目入市 聯合辦公品牌進駐杭州

今年上半年杭州共有兩個甲級寫字樓項目入市，一個是位於錢江新城板塊的高德置地廣場，另一個是位於黃龍板塊的黃龍萬科中心A、B座，兩個項目合計帶來新增供應面積10.3萬平方米。

黃龍萬科中心A、B座於2018年上半年入市，合計寫字樓建築面積4.3萬平方米。整個黃龍萬科中心項目由9棟約22萬方的寫字樓以及一個約8萬方的購物中心組成。項目一期G、H、I座於2015年入市，目前接近滿租，租戶包括百度錢包和眾安保險。C、D座和E、F座預計分別將於2019年和2020年入市。

在需求方面，專業服務類、金融公司和IT企業的需求仍保持活力；來自房地產開發與建造行業的承租量在近幾年也明顯增加。另外，聯合辦公品牌也開始入駐杭州市場。例如，裸心社在黃龍板塊的歐美中心開設瞭第一個辦公點。SOHO 3Q 也在浙江財富金融中心承租瞭約6千平方米。WeWork將在2018年第四季度在工聯大廈承租約1萬平方米。許多其他聯合辦公品牌都預計在不久的將來擴張到杭遊覽車行車紀錄器州市場。

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散售市場成交速度放慢

杭州甲級寫字樓租金在2018年上半年上升至人民幣每平方米每天5.4元，半年環比上升1.6%。錢江新城憑借高品質以及集聚效應，租金穩步上升，該板塊租金增長也帶動瞭非核心商務區在上半年實現半年環比上升2.5%。同時，傳統商務區通過給予租金折扣來吸引並留住租戶，導致租金半年環比下降0.4%。

上半年空置率保持平穩為14.2%。去除新項目的影響，全市空置率半年環比下降3.4個百分點。核心商務區空置率為16.5%，半年環比上升5.8個百分點；非核心商務區空置率為13.5%，半年環比下降2.7個百分點。

其中，錢江新城板塊甲級寫字樓空置率半年環比下降3.2個百分點，黃龍板塊環比上升11.2個百分點，武林板塊則保持穩定。

寫字樓散售市場在2018年上半年增速減慢，1月-5月全市寫字樓合計散售成交38萬平方米，平均成交價格達到20830元/平方米。西湖區和拱墅區包括浙商創投中心以及融創藍孔雀等項目的平均成交價格高於3萬元/平方米。

下半年將有四個項目入市

對整體租賃市場影響有限

今年下半年，市區預計將有四個甲級寫字樓項目入市，合計新增供應量將達29萬平方米。包括位於核心商務區的國大城市廣場、錢江新城板塊的浙江國貿總部大樓（自用項目）、迪凱城星國際大廈A、B座（其中B座預計將自用），以及世包國際中心西塔。

盡管2018年下半年新增供應量比較大，但是預計新入市項目將會或自用或銷售，所以對整體租賃市場的影響將會比較有限。

零售市場

六大商業中心開業 阿裡巴巴首個線下購物中心亮相

2018年上半年，杭州市區共有六個新商業綜合體開業，新增零售面積53.8萬平方米。其中包括位於武林板塊的杭州大廈中央商城、位於城北的西田商業城二期、位於臨平的餘之城和臨平理想銀泰城、位於蕭山的華潤·萬象匯和位於未來科技城的親橙裡。

杭州大廈中央商城建築面積約9.4萬平方米，項目成為過去12個月核心零售市場的首個新增供應，獲得大量關註。中央商城位於武林廣場地下，項目共兩層，與地鐵1號線武林廣場站相連。項目定位為年輕顧客聚集的潮流之地，匯集瞭一些新潮品牌包括杭州首傢考拉網易線下店、中國首傢阿迪達斯跑步店、超級物種以及摩根傢居等品牌。

華潤·萬象匯位於蕭山區中心位置，與地鐵2號線與地鐵5號線（在建）人民廣場站相連。萬象匯商業綜合體總體量32萬平方米，購物中心部分建築面積約10萬平方米。得益於華潤的品牌效應和優良的位置優勢，華潤萬象匯開業出租率接近95%，未來租金預計會有很大的上升潛力。目前萬象匯擁有蕭山區首傢盒馬鮮生、ArmaniExchange、樂高玩具以及戴森等知名品牌。

阿裡巴巴在未來科技城打造瞭首個線下購物中心——親橙裡。親橙裡建築面積約為4萬平方米，項目主要為服務於阿裡巴巴員工日常所需，其中40%的區域為餐飲。親橙裡同時也是阿裡巴巴測試一些新零售概念的場所，包含 AR商場導購、VR試衣體驗，以及精準廣告投放。銷售在天貓上熱選商品的淘寶心選、展示阿裡最新傢用科技產品的天貓精靈未來館，以及有440個就餐位的盒馬鮮生均已入駐親橙裡。盡管目前阿裡巴巴的新零售技術都還在測試階段，但預計將對未來的零售市場帶來改革效應。

優質購物中心首層租金上漲

下半年新增73.1萬方供應

上半年，杭州優質購物中心首層租金半年環比上升1.0%至人民幣每平方米每天18.9元。錢江新城板塊租金漲幅最大，半年環比上升1.7%達到人民幣每平方米每天26.7元，主要因為區域內的一些優質項目包括地標項目來福士廣場的出色租賃表現所致。

由於大量新增供應，上半年杭州優質購物中心空置率半年環比上升2.7個百分點達到11.0%。不過，得益於包括湖濱銀泰四期等優質項目的良好租賃表現，湖濱板塊項目平均空置率環比下降1.7個百分點。

杭州市場消費能力強，使得這個城市成為各品牌在中國東部范圍上海以外首選的開店城市。維多利亞的秘密在In77D (湖濱銀泰三期)開設瞭全品類門店。杭州市民熱衷購買住宅，傢居品牌在杭州零售市場占較大比例。同時，在餐飲方面，杭幫菜在杭州仍然為最受歡迎菜系，同時，火鍋、日本/韓國料理以及四川料理也頗受歡迎，但是粵菜菜系面臨更大的競爭壓力。

下半年，預計零售市場將有73.1萬平方米的新增供應，包括大悅城、黃龍萬科中心、湖濱銀泰五期（E區）等地標性項目，而市場空置率預計將有所上升。同時，在嘉裡中心、大悅城、來福士等優質零售項目的帶動下，杭州整體零售市場的品質將得到進一步的提升。
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